Uthyrningstillstånd av spanska semesterbostäder

Det charmiga semesterlandet Spanien fortsätter att locka till sig besökare från hela världen med sina soliga stränder, historiska mångfald och sprudlande kultur. Landets attraktionskraft har inte avtagit det minsta under de senaste åren. För fastighetsägare medför därför korttidsuthyrning av deras semesterbostäder goda vinstmöjligheter och extrainkomster. Men det spanska regelverket och invecklade ansökningsförfarandet för att erhålla uthyrningstillstånd kan dock i värsta fall ge en avskräckande effekt. Guiden nedan syftar till att skapa klarhet och förmedla kunskap om förfarandet för att erhålla ett uthyrningstillstånd avseende din spanska semesterbostad.

Funderar du på att hyra ut din semesterbostad?

Det är inte alltid lika lätt som man tror att hyra ut sin spanska bostad till turister online. Spansk lag ställer krav på att du förfogar över ett uthyrningstillstånd – vilket är en garanti för att bostaden lever upp till gällande standard och stämmer överens med spanska regler om semesterbostäder. Ansökningsförfarandet samt gällande kriterierna varierar avsevärt inom Spaniens 17 delstatsregioner, som åtnjutet stor självständighet vid utformandet av sina lokala regelverk angående semesterbostadsuthyrning.

Det är bra att veta att reglerna om korttidsuthyrning för semesterändamål skiljer sig avsevärt från dem som gäller för långtidsuthyrning. Huvudsakligt syfte bakom de nya bestämmelserna är att garantera servicekvalitet samt efterlevnad av säkerhetsnormer och skatteplikter.

Uthyrningstillstånd av spansk fastighet som klassificerats som ”semesterbostad” har ingen specifik giltighetstid. Det är snarare en fråga om vilket ändamålet som uthyrningen har. Lagen ställer krav på att ett beviljat uthyrningstillstånd föreligger, om bostaden som hyrs ut ska användas som semesterbostad i samband med turism och fritidsliv. Detta gäller i synnerhet när uthyrningen marknadsförs via turistrelaterade medier eller genom företag som specialiserat sig på semesterboenden.

Vad händer om jag hyr ut min semesterbostad utan uthyrningstillstånd?

Visserligen kan det verka lockande att hyra ut sin bostad, utan uthyrningstillstånd, men det rekommenderas inte. Straffavgifter och böter är extremt höga och ligger mellan flera hundra och i värsta fall på flera tusen euro. Dessutom krävs det numera på webbplatser som Airbnb och Booking.com att ditt uthyrningstillståndsnummer finns med i annonsen, vilket innebär att det blir svårare och svårare att hyra ut, utan ett sådant tillståndsnummer.

Inte all uthyrning av spansk fastighet kräver uthyrningstillstånd. Om du till exempel hyr ut din huvudsakliga bostad – även om det bara rör sig om en korttidsuthyrning, finns inget krav på uthyrningstillstånd. Skillnaden består i vilket syftet som bostaden ska användas till. Om din bostad är till för semesterfirande och fritidsaktiviteter är det ett obligatoriskt krav att uthyraren förfogar över ett uthyrningstillstånd.

Vem har lov att ansöka om ett uthyrningstillstånd?

Alla ägare till en fastighet i Spanien har lov att ansöka om ett uthyrningstillstånd, oavsett om denna person är fast bosatt i Spanien eller är en icke-spansk investerare. Ägaren måste dock se till att bostaden uppfyller alla krav som gäller för den enligt bestämmelserna i den självständiga regionen ”Autonomía” eller på orten där bostaden är belägen.

Så går det till när man ansöker om uthyrningstillstånd till semesterbostäder

Det är genomgående så att alla olika ansökningsförfaranden och olika avgifter gäller i olika delstatsregioner. I motsats till andra regioner, tar Comunidad Valenciana och Andalusien till exempel inga avgifter för att utfärda uthyrningstillstånd. Avgifterna tas i förhållande till semesterboendets omfattning.

Ansökningsförfarandet tar också olika lång tid på olika håll. Med undantag för fall då bostäder klassats som “fastighet inom landsbygdsområde “, ansöker man i Andalusien till exempel online och erhåller omedelbart en ID-kod i marknadsföringssyfte. Å andra sidan måste man i Comunidad Valenciana först inhämta ett stadsbyggnationsintyg, innan man kan ansöka om uthyrningstillståndet, vilket drar ut på tiden i upp till två månader.

Första steget vid införskaffandet av ett uthyrningstillstånd är i alla regioner ett besök på stadshuset (ayuntamiento) för att ta reda vilka regler som gäller. Beviljandet beror på om bostaden uppfyller vissa kriterier, säkerhetsföreskrifter och krav på boendestandard. Nämnas bör att uthyrningstillstånd inte ens ges på alla orter som ibland har begränsande regler. I det turistbelamrade Barcelona har dom till exempel ställt in alla uthyrningstillstånd. I dylika fall är det enda sättet att hyra ut fastighet på, att man köper en bostad för vilket det redan föreligger ett klart uthyrningstillstånd.

Ansökningsförfarandet av uthyrningstillstånd varierar stort inom de olika spanska delstatsregionerna. Här kommer några steg att följa:

1. informera dig om platsspecifika bestämmelser: kolla vilka regler som gäller lokalt hos lokalt stadshus samt hos delstatsmyndigheterna i den självstyrande spanska regionen ”Comunidad Autónoma”,
2. ansök på officiell väg: vanligtvis lämnar du in en ansökan med bifogade handlingar hos turistregistret eller likvärdig myndighet
3. anpassa din semesterbostad: boendet måste uppfylla de säkerhets- och kvalitetsregler som gäller på orten
4. handlingar att lämna in: vanligtvis en lagfart eller likvärdigt dokument, intyg från myndigheten ”catastro” och intyg om att bostaden inte är belånad med böter samt uppfyller allmänna krav på beboelighet.
5. besiktning: ibland ställs krav på att en besiktning av bostaden äger rum innan ansökan får beviljas.
6. beviljat tillstånd: om en ansökan beviljas, erhåller du ett tillstånds-nummer som måste tas med i alla uthyrningsannonser.

Krav att uppfylla avseende bostaden

Kraven beror på regionsspecifika bestämmelser men brukar omfatta:

• handlingar: mestadels rör det sig om en lagfart, myndighetsintyg från ”catastro” och ett bostadsintyg
• säkerhet: standardkrav brukar vara fungerande röksensor, nödfallsnummer, brandsläckare, första-hjälpen-kit
• försäkring: det är ett tvingande krav att uthyraren slutit en ansvarsförsäkring som täcker eventuella olyckor och personskado.

Vad kostar det hela?

De totala kostnaderna för att ansöka om uthyrningstillstånd varierar mellan regionerna och deras specifika krav, men ligger på mellan några få och flera hundra euro.

Allmänna krav i olika delstatsregioner

Kriterier och bestämmelser om uthyrning av semesterbostäder skiljer sig inte bara avsevärt mellan spanska delstatsregioner, utan uppvisar även olikheter i stads- och lantbruksmiljö inom själva provinsregionerna. Låt oss granska några exempel för att förstå bredden på skillnaderna på kraven i Spanien:

Andalusien

• korttidsuthyrning får inte överstiga två månader
• möjlighet finns att hyra ut enstaka rum om fastighetsägaren bor i fastigheten.
• obligatoriska krav på luftningssystem, temperaturreglering och ansvarsförklaring påskriven av ägaren

Valencia

• fastighet måste ha ett byggnadsintyg som bekräftar att din fastighet lämpar sig som uthyrd semesterbostad. Om detta intyg ansöker uthyraren på stadshuset gentemot en erlagd avgift.
• uthyrning av enstaka rum är inte tillåtet. Bostaden ska hyras ut i sin helhet.
• skylt som visar att registrering skett som semesterbostad ska finnas upphängd utanför bostaden

Katalonien

• uthyrningstid på högst en månad.
• krav ställs på bostadsintyg
• när nya gäster anländer ska stadshuset underrättas

Kanarie-öarna

• bostadsuthyrning inom denna spanska region är fokuserad på tillfällig uthyrning av fastigheter i sin helhet. Varje ö tillämpar ibland särskilda föreskrifter. Det rekommenderas därför att uthyraren tillfrågar stadshuset på orten innan uthyrningen äger rum.

Madrid

• det ställs krav på lämplighetsintyg som semesterbostad utfärdat av behörig arkitekt
• lokalt stadshus ska underrättas vid varje ny uthyrning.

Balearerna

• Balearerna har ett eget system där uthyraren behöver tillstånd till antalet gäster, som erbjuds bostad. Det finns begränsningar som gäller antalet fastigheter som du har lov att hyra ut och eventuellt även vad gäller uthyrningstiden för semesterbostäder.

Exemplen ovan förmedlar en bild av hur olika bestämmelserna är som gäller på olika orter inom Spanien. Vissa regioner som Balearerna och Extremadura, tillämpar egna föreskrifter, som kan medföra extra komplikationer vid ansökningsförandet vad gäller semesterbostäder. Avgörande blir att man är insatt i och förstår de särskilda regler som gäller på orten där man har sin bostad. En lovlig uthyrning av semesterbostäder kräver följaktligen att man efterlever platsspecifika bestämmelser.

Samfällighetsföreningarnas roll vid ansökningsförfarandet

En inte sällan förbisett aspekt i samband med införskaffandet av uthyrningstillstånd är den roll som grannarna kan komma att ha. Särskilt i Andalusien kan grannsamfund lägga krokben för den som ansöker om uthyrningstillstånd. Därför vill vi betona vikten av att upprätthålla goda relationer med grannarna, och se till att uthyrningen av semesterbostäderna lever upp till samfällighetsföreningens standardkrav och förväntningar.

Uthyrning av spansk bostadsfastighet: när och hur

Uthyrningen av fastigheten får påbörjas i och med att din ansökan inkommit hos myndigheterna. Registreringskoden som behövs för att marknadsföra annonser utfärdas i samband med ansökans inkomst i Andalusien och Murcia. Däremot kan det ta lite extra lång tid i Comunidad Valenciana.

Fastighetsägarens skyldigheter

Uthyrningstillstånd ger upphov till ansvarsplikter. Uthyrare är skyldiga att tillhandahålla reklamationsformulär, lämna uppgifter om hyresgästernas identitet till straffrättsliga myndigheter vid varje ny uthyrning samt, i vissa delstatsregioner som Comunidad Valenciana och Murcia, hänga ut en skylt som visar att bostaden kvalificerats som semesterbostad. Dessutom finns det orter där en ansvarsförsäkring måste slutas av uthyraren, för att täcka skador som eventuellt uppkommer under uthyrningsperioden.

Skatteregler: inhämta information

Att äga en spansk semesterbostad handlar inte bara om att sköta om bokningar, utan man måste även följa spanska regelverk om beskattning. Uthyraren måste deklarera skatt för sina hyresinkomster tremånadersvis, men får även dra av vissa kostnader om uthyraren har sin skattemässiga bosättning i en EU-stat. Det är absolut nödvändigt att vara medveten om att hyresinkomster i Spanien beskattas. Sådana inkomster ska eventuellt även redovisas i uthyrarens hemland.

Inledningsvis kan ansökningsförfarandet, som är nödvändigt för att erhålla uthyrningstillstånd, verka en aning avskräckande. Men med god informationssökning och bra förberedelser går det att förenkla förfarandet. Försök se till att din fastighet uppfyller alla krav som ställs på semesterbostäder och att du själv är insatt i vilka kostnader och skatteregler som finns. På så vis kan du förvandla ditt spanska hem till ett semesterparadis för Spanienbesökare och själv göra dig en hacka. Oavsett om detta är ditt fall eller om du är ute efter att optimera redan befintliga resurser, så slår du bäst vakt om dina intressen och lägger grunden för strålande uthyrningsaffärer och du ser till att hålla dig informerad samt inhämtar expertråd. Varför inte vända sig till en expertjurist, som har hand om hela ansökningsförfarandet av uthyrningstillstånd avseende semesterbostäder?